REFORMA TRIBUTARIA Y COMO TE AFECTA

Cómo te afecta la Reforma Tributaria

La Reforma Tributaria afectará a cada familia que busca comprar o vender una casa. La reforma busca aumentar los ingresos fiscales obteniendo mayores recursos desde el sector de la construcción a través medidas que afectaán a quienes buscan comprar o vender viviendas.

Las medidas que afectarán serán:

1. Alza de precio

La venta de viviendas nuevas o usadas deberá pagar IVA, siempre que el vendedor sea “habitual”. Las inmobiliarias se consideran habituales, por lo que las viviendas nuevas pagarán definitivamente IVA y esto conllevará alza en los precios.

El aumento de precio de las viviendas nuevas deberá impactar el aumento de las usadas. Aunque el IVA se aplique sólo a las viviendas nuevas, en el mediano plazo, esto va a significar un seguimiento de precios de las viviendas usadas al alza. Finalmente, esta medida significará un aumento de precio de las viviendas nuevas y de las usadas.

Los más perjudicados: la clase media. El IVA se calcula sobre el metro cuadrado construido, no sobre el de terreno. Por lo tanto, en las viviendas donde el valor del terreno tiene mayor incidencia en el precio final, se verán menos afectadas por esta medida. Esto significa que las viviendas de menor valor se verán más afectadas que las viviendas de mayor valor, especialmente las viviendas en torno al los 3.500 UF, que es precisamente el valor promedio de venta de una vivienda en Santiago.

Este año aún es posible comprar sin IVA. El IVA a la vivienda empieza a regir en los proyectos inmobiliarios que partan el 2016.

Se termina el beneficio para construcciones de hasta 4.500 UF. Existía un beneficio de crédito especial de IVA a la construcción de viviendas de hasta 4.500 UF. Este será rebajado y aplicado sólo a construcciones que no superen las 2.000 UF.

1. Pago de impuesto por la plusvalía de las viviendas

Nuevo impuesto al vender su o sus viviendas. Si eres un propietario de una de las 500.000 viviendas adquiridas en Santiago después del 2004, la Reforma Tributaria te afectará directamente. Cualquier propietario en el momento que venda su o sus propiedades, después del 01 de enero del 2017, deberá calcular la ganancia que tuvo. Si esta supera las 8.000 UF, deberá tributar sobre el excedente.

La plusvalía de las viviendas ha ido en aumento. En Toctoc.com hemos visto cómo las viviendas en Chile han subido de precio y, por lo tanto, cuando se venda, se generará siempre una utilidad sobre la cual se podría pagar un impuesto.

Este impuesto es acumulativo. Esto significa que si vende una vivienda y gana una utilidad de 5.000 UF no paga impuesto. Si se compra otra vivienda y la vende después de varios años y vuelve a ganar 5.000 UF adicionales, sumará 10.000 UF en total y deberá tributar. Por lo tanto, no importa que hoy no se haga esa ganancia o no se quiera vender la propiedad. Si la venta se realiza en 20 años más, sí se podría generar la ganancia y puede que el propietario tenga que pagar impuestos que antes no pagaba.

Esta medida afecta sólo a propietarios de viviendas adquiridas después del 01 de enero del 2004. Si la compra de su propiedad fue antes de esto, no pagará impuesto por las ganancias.

Cómo se calcula la ganancia? Se toma el precio de compra de la vivienda y el precio de venta y se calcula la utilidad. Es decir, si el próximo año se compra una propiedad en 5.000 UF y luego, en 20 años más, la vende a 15.000 UF, tendrá una ganancia de 10.000 UF. Hay 8.000 UF que no pagan impuestos, por lo que se tributará sobre 2.000 UF restantes. Como un continuación del ejemplo, ya le explicamos que las utilidades se sumarán durante toda su vida, por lo que si vuelve a comprar una vivienda y la vuelve a vender tiempo después, esa ganancia se suma a la ganancia anterior y tendrá que pagar impuestos por ella.

Se pagará un impuesto único con tasa del 10%, o alternativamente es posible reliquidar el impuesto global complementario durante los años que se fue dueño del bien, pero con un máximo de diez años.

1. Para evitar pagar de más: Es importante tasar este año.

Evite que esta medida le afecte de forma retroactiva. Se entiende que este impuesto afecte a todos los propietarios una vez aprobada la reforma (septiembre 2014), pero no de forma retroactiva. Por esta razón, cualquier propietario puede actualizar el valor de compra de su vivienda en SII con su respectivo valor comercial a septiembre del 2014 y evitar tributar por la plusvalía que ya obtuvo antes de la reforma. El valor comercial entregado, asegurará la plusvalía obtenida hasta el 2014 y la ganancia se calculará desde esa fecha en adelante. En reforma@toctoc.com podemos ayudar a realizar este trámite.

Entregar el valor de una vivienda a SII no modifica el avalúo fiscal ni las contribuciones de una propiedad. La ley de impuesto territorial es clara en la manera de calcular el avalúo fiscal y la tasación NO influye en esto. Esto fue ratificado por el SII en el oficio 603 del 25 de Febrero del 2015.

Si no se realiza la tasación, el valor de la vivienda será el precio de compra o el avalúo fiscal (el más alto entre ellos, que imaginemos para un ejemplo, que será el precio de compra). Cuando se venda su propiedad, la ganancia será entre el precio de venta y el precio de compra. Esta ganancia incluirá la plusvalía que ya obtuvo desde el minuto en que compró su propiedad hasta septiembre del 2014. Esta plusvalía podría ser un valor relevante y por esto se recomienda actualizar el precio. En el ejemplo abajo se ve claramente el efecto.

Es necesario llenar el formulario 2897 de SII. Una vez realizada la tasación hay que informar este valor a SII a través de este formulario.

El valor de una tasación puede ir entre 3 a 10 UF y el SII permite que un propietario entregue el valor comercial de su vivienda hasta el 31 de diciembre de este año.

1. Mercado menos dinámico

Nuevas trabas son las que la SBIF ha puesto este año. Esto no tiene que ver con la reforma, pero afecta igualmente a quienes quieren ser propietarios y sueñan con la casa propia.

El pie necesario para comprar una propiedad aumenta de un 10 a un 20%. La nueva normativa de Provisiones por Riesgo de Crédito para Bancos busca que las provisiones que constituyen los bancos representen adecuadamente el riesgo de crédito presente en sus carteras de colocaciones. Esto significa que los bancos deben tener una relación entre sus préstamos y la cartera hipotecaria menor a un 80%. Los préstamos a un 90% serán raros y caros. Un nuevo propietario necesitará un pie cercano a un 20% de la propiedad para que le den el crédito.

Esta normativa entra en vigencia en enero de 2016.

Este es un Ejemplo de un caso real que refleja lo importante de tasar una propiedad:

• Valor de compra de una vivienda en Vitacura el 2008: 5.000 UF

• Valor comercial a Septiembre 2014: 12.500 UF

• El dueño de esta casa está dispuesto a venderla a: 14.000 UF

• Ganancia sin presentar valor comercial 2014: 9.000 UF paga impuestos de un 10% sobre 1.000 UF

• Ganancia al presentar valor comercial 2014: 1.500 UF No paga impuesto porque no alcanza a ganar 8.000 UF con la venta.